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2016年房地產估價師考試案例分析考前沖刺(6)

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.laecpy.live  案例與分析 - 房地產估價師考試模擬題   閱讀:8466

概要:黃某于20xx年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,20xx年改作餐館,并補交了土地使用權出讓金,辦理了產權證變更手續。20xx年黃某為轉讓該房地產,要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例,故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確),估值40萬元。本文來源于www.laecpy.live網。然后,再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價,估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問:這樣確定估價結論是否正確?為什么? 標準答案:這樣確定估價結論不正確。因為:1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價對象的合法用途是商業,因此應以收益法計算的價格為其合法價格。大的美女編輯們2.將估價對象按兩種不同用途進行估價,并對結果進行算術平均的做法是錯誤的,因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用

2016年房地產估價師考試案例分析考前沖刺(6),標簽:題庫,真題下載,http://www.laecpy.live

黃某于20xx年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,20xx年改作餐館,并補交了土地使用權出讓金,辦理了產權證變更手續。20xx年黃某為轉讓該房地產,要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例,故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確),估值40萬元。本文來源于www.laecpy.live網。然后,再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價,估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問:這樣確定估價結論是否正確?為什么?

標準答案:

這樣確定估價結論不正確。因為:

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價對象的合法用途是商業,因此應以收益法計算的價格為其合法價格。大的美女編輯們
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價,并對結果進行算術平均的做法是錯誤的,因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。來


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