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2016年房地產估價案例與分析命題趨勢權威試卷二

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.laecpy.live  案例與分析 - 房地產估價師考試模擬題   閱讀:8199

概要: www.laecpy.live:一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)C.該賓館財務數據中的當年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年爭收益D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用,并考慮未來變動情況,扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益3.若采用成本法估價,下列表述中不正確的是( )。A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金D.在最終計算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值.估價結果為3 500萬元,則( )。A.3 500萬元是該賓館的公開市場價值B.3 500萬元是該賓館房地產的公開市場價值C.3 500萬元是保險事故發生后的損失價值D.投保時,保險金額不能超過3 500萬元A. 128.11 B.208.72 C.223.30 D.272.3010.在建工程的價格不宜采用( )來評估。A.長期趨勢法 B.凈收

2016年房地產估價案例與分析命題趨勢權威試卷二,標簽:題庫,真題下載,http://www.laecpy.live

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一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)


C.該賓館財務數據中的當年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年爭收益
D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用,并考慮未來變動情況,扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益
3.若采用成本法估價,下列表述中不正確的是( )。
A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B.無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
D.在最終計算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金
4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值.估價結果為3 500萬元,則( )。
A.3 500萬元是該賓館的公開市場價值
B.3 500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
C.3 500萬元是保險事故發生后的損失價值
D.投保時,保險金額不能超過3 500萬元

A. 128.11
B.208.72
C.223.30
D.272.30
10.在建工程的價格不宜采用( )來評估。
A.長期趨勢法
B.凈收益法
C.假設開發法
D.贏得值法

。www.laecpy.live>
三、下列房地產估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號。未將錯誤阿容寫在序號后面空格處的不計分)

××大廈房地產估價報告
封面及目錄(略)
致委托方函

××股份有限公司:
受貴公司委托,我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈(以下簡稱“估價對象”)的公開市場價值進行了評估。
我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產業增長價格參考的估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用適宜的估價方法,在實地查勘和認真分析現有資料的基礎上,經過測算,并結合估價人員的經驗對影響估價對象價值因素的分析,確定估價對象作為抵押貸款擔保物,參考公開市場價值為20 350萬元,大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整,單價:(略)。

。××房地產評估有限公司(公章)
20xx年10月16日

估價師聲明(略)
估價的假設與限制條件(略)
房地產估價結果報告

一、委托人
××股份有限公司,法定代表人(略),地址(略)
二、估價機構
××房地產評估有限公司,法定代表人(略),地址(略),資質及資質證書號(略)
三、估價對象
××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫字樓,建設用地面積5 000 m2,建筑結構為鋼筋混凝土結構,建筑層數為地上30層,地上建筑面積30 000 m2;地下兩層為車庫、人防和設備用房,地下建筑面積8 000 m2。共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于20xx年10月10日以出讓方式取得,出讓合同規定土地使用年限為xx年(20xx年10月10日至20xx年10月9日)。取得土地使用權后,經過兩年時間,大廈建設完成,投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容:略),至估價時點,估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎,地下各層均采用花崗石地面,仿瓷內墻面,配置六部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統,設有快速自動轉換發電機組,為大廈提供雙電源保證。
估價對象實物、權益和區位的其他情況(略)。

。www.laecpy.live>
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算
估價人員經過細致的市場調查與分析得知,該大廈21~30層計10 000 m2全部用于出租,除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略),估價對象的寫字樓分割出租,每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費及物業管理費另計),出租率為90%,公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元,押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1 000元/(月•個),出租率100%,故:

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