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2014房地產估價考試理論與方法試卷(二)

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.laecpy.live  理論與方法 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8800

概要:10.收益性房地產的價值到底主要取決于( )。. A. 已經獲得凈收益的大小 B. 未來獲得凈收益的風險 C. 未來獲得凈收益的大小 D.目前總收益的大小 E.未來獲得凈收益期限的長短 。www.laecpy.live>11.在實際估價中,運用架設開發法估價結果的可能性,關鍵取決于() A.房地產具有開發或者在開發的潛力 B.將預期遠離作為理論依據 C.正確判斷了房地產的最佳開發方式 D.正確量化了已經獲得的收益和風險 E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值 12.長期預測法除了用于推測,判斷房地產的未來價格外,還可用于( )等。 A.收益法中預測未來的租金 B. 收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整 C.填補某些房地產歷史價格歷史資料的缺乏 D.比較分析兩類以上房地產價格的潛力 E.成本法中確定房地產的重新構建價格 13.某建筑物共三層,總建筑面積為600㎡ ,每層建筑面積相等,房地總價為600萬元,土地價值480萬元,其中一層是二層的1.5倍,二層是三層的1.2倍,則關于土地份額的計算,以下正

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10.收益性房地產的價值到底主要取決于(  )。.   
A. 已經獲得凈收益的大小   
B. 未來獲得凈收益的風險
C. 未來獲得凈收益的大小   
D.目前總收益的大小
E.未來獲得凈收益期限的長短 
  。www.laecpy.live>
11.在實際估價中,運用架設開發法估價結果的可能性,關鍵取決于()
A.房地產具有開發或者在開發的潛力
B.將預期遠離作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
 
12.長期預測法除了用于推測,判斷房地產的未來價格外,還可用于( )等。
A.收益法中預測未來的租金
B. 收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整
C.填補某些房地產歷史價格歷史資料的缺乏
D.比較分析兩類以上房地產價格的潛力
E.成本法中確定房地產的重新構建價格
 
13.某建筑物共三層,總建筑面積為600㎡ ,每層建筑面積相等,房地總價為600萬元,土地價值480萬元,其中一層是二層的1.5倍,二層是三層的1.2倍,則關于土地份額的計算,以下正確地為(  ).
A.按建筑面積分攤,二層占有的土地份額為33.3%
B.按房地價值分攤,二層占有的土地份額為30.0% 
C.按土地價值分攤,二層占有的土地份額為35.0% 
D. 按房地價值分攤,一層占有的土地份額為45.0%
E.按土地價值分攤,一層占有的土地份額為47.9%
 
14.下列關于房地產價格影響因素的表述中,正確的是( )。
A.不同的房地產價格影響因素,引起房地產價格變動的 方向和 程度是不盡相同的
B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與 時間無關
C. 理論上,房地產價格與房地產價格利率因素成 負相關
D. 房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化
E.匯率因素對房地產價格影響的表現是:本幣匯率上升會導致房地產價格上漲;相反,則導致房地產價格下降

15. 房地產估價中,估價方法的選擇是由( )綜合決定的。.   
A.估價對象的房地產類型
B. 估價方法適用的對象和條件
C. 估價人員的技術水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質量 。www.laecpy.live>
三。判斷題(共15題,每題1分,請根據判斷結果,在答題卡上涂黑 其相應的符號,用✔表示正確,用✕表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣一分 ,本體最多扣到零分)
1.房地產所有權可分為獨有,自有 和建筑物區分所有,其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅,商業,用房等有專有部分享有所有權,對走廊,樓梯,外墻等共有部分享有共有的權利。(   ) 
2.某市2004年經濟適用住房的平均價格上漲了5% ,其需求量下降4% ,則該類經濟適用住房的需求富有價格彈性。()
3.當用成本法求得的價值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時,說明房地產市場不景氣。()
4.在城市房屋拆遷估價中,當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所吊環的房屋為期房時,由于估價對象狀況為某個時點的狀況,因此估價時點應為未來。()
5.市場法中的房地產狀況調整可以分為區位狀況調整,交易情況調整和權益狀況調整。()
6.成本法 是縣分別求取估價對象在估價作業日期的重新構建價格和折舊,然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。()
7.就建筑物的重新購建價格而言,一般情況下,重建價值高于重置價格。()
8.在求取整體房地產價值時,期末轉售收益是指在房地產持有期末轉售房地產并扣減抵押貸款余額之后的收益。 ()
9.資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率,前者是某種年收益與其價格的比率,后者是用來除 一連串的未來各期凈收益,以求得未來各期凈收益現值的比率。()
10.在現金流量折現法中,對開發完成后的房地產價值,開發成本,管理費用,銷售費用,銷售稅費等的測算,主要是根據估價時房地產市場狀況來預測的。()

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