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2014年房地產開發經營與管理考試試題

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.laecpy.live  開發經營與管理 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8745

概要:2004年全國房地產估價師執業資格考試試題及標準答案《房地產開發經營與管理》試題四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)1.張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅,購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%,期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求,銀行為其重新安排了還款方案:貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日,年利率為6%,按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)2.某開發商購得一宗商業用地的使用權,期限為40年,擬建一商場出租經營。據估算,項目的開發建設期為2年,第3年即可出租。經過分析,得到以下數據:(1)項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元,其中資本金400萬元;第2年投資800萬元,其中資本金230萬元。每年獎金

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2004年全國房地產估價師執業資格考試試題及標準答案


《房地產開發經營與管理》試題

四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)

1.張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅,購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%,期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求,銀行為其重新安排了還款方案:貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日,年利率為6%,按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)
2.某開發商購得一宗商業用地的使用權,期限為40年,擬建一商場出租經營。據估算,項目的開發建設期為2年,第3年即可出租。經過分析,得到以下數據:
(1)項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元,其中資本金400萬元;第2年投資800萬元,其中資本金230萬元。每年獎金缺口由銀行借款解決,貸款年利率為10%。建設期只計息不還款,第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息,分3年還清。
(2)第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本分別為2500萬元、150萬元、650萬元。
(3)計算期(開發經營期)取20年。
請根據以上資料,完成下列工作:
(1)編制資本金現金流量表。(不考慮所得稅)
(2)若該開發商要求的目標收益率為15%,計算該投資項目的財務凈現值。(所有的投資和收入均發生在年末)(12分)

《房地產估價理論與方法》試題
四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)
1.某出租的寫字樓,使用面積為3000㎡,收益年限為45年,空置率為20%,未來3年每平方米使用面積的租金(含物業服務費用)分別為360元、400元、330元,同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元,除物業服務費用之外的其他運營費用為租
金(不含物業服務費用)的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變,報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格(8分)
2.某宗土地面積為1.2公頃,已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權,按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢,總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續,一次性繳納全部地價款,并且開工建設。根據項目實施進度安排(見如下橫道圖),項目建成后,住宅樓將全部出售,寫字樓將用于出租。

根據市場調查,有關數據如下:
(1)該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/㎡,銷售稅費為銷售價格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2(可出租面積占建筑面積的70%),并且按照年租金收入的30%繳納押金,出租空置率為20%,有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計,銀行存款年利率為3%,報酬率為10%。
(2)同類開發項目的社會平均開發成本為:住宅樓1800元/㎡,寫字樓2800元/㎡,管理費用為開發成本的5%。
(3)除地價款外,寫字樓和住宅樓在其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。
(4)目前,此類項目折現率為10%。
(5)為得到該宗土地,還需要按取得地價款的3%繳納有關稅費。
試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。(12分)


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