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04年房地產估價案例與分析試題及答案

[05-20 23:15:48]   來源:http://www.laecpy.live  案例與分析 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8385

概要: 一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下) (一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標,委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值,供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后,還需做哪些專業工作?來源:www.laecpy.live (二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場,該商場土地使用權以出讓方式取得,用途為商業,估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后,委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同;成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。 (三)某城區缺少辦公用房,兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房

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 一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
 (一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標,委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值,供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后,還需做哪些專業工作?來源:www.laecpy.live 
 (二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場,該商場土地使用權以出讓方式取得,用途為商業,估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后,委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同;成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。
 (三)某城區缺少辦公用房,兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠,兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府將該區段規劃改造為辦公商務區,上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償,向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》,甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求,房地產估價機構該如何解答?

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 二、單項選擇題(共10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
 (一)某商業樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。
 1.采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應(    )。
 A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
 B.按建筑物耐用年限計算
 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
 D.按建筑物已使用年限計算
 2.采用收益法估價時,下述觀點不正確的是(    )。
 A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
 B.估價時點應設定為2004年3月1日
 C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
 D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料
 3.估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%,且預測此上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(    )。
 A.2800萬元    B.2940萬元    C.4000萬元    D.4200萬元
 4.假設在2005年9月1日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(    )。
 A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
 B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
 C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
 D.該500萬元可再次抵押
 (二)某臨街商鋪業主為該商鋪投保,保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價,評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日,該商鋪發生火災,為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失,保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元,建筑物價值是人民幣190萬元;2002年8月1日遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬元。

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