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土地估價師考試試題-4-土地估價實務試題

[05-22 01:53:02]   來源:http://www.laecpy.live  估價實務基礎 - 土地估價師考試模擬題   閱讀:8546

概要:本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。 1.(本題20分)土地估價報告: 一、評估對象概況: ××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。 二、評估目的: ××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。 三、評估依據: 1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。 2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。 3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。 4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。 四、評估過程: 土地部分 1.征地成本費: 根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》,

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本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。 
1.(本題20分)土地估價報告:
一、評估對象概況:
××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。
二、評估目的:
××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。
三、評估依據:
1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。
3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。
4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。
四、評估過程:
土地部分
1.征地成本費:
根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米
2.三通一平費用:86.00元/平方米
3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)
開發周期為24個月,銀行貸款月利息為1%。
4.正常利潤額:175.46×15%=26.32(元/平方米)
5.地段差價=70.00×修正系數=70.00×0.935=64.45(元/平方米)
因該地位于我市一等二級地區,取修正系數為0.935。
6.單位地價:267.23元/平方米
7.年租金額:
年純收益(年租金額)=地價×還原利率
根據我市銀行存款利息以及債券投資利率,確定還原利率為9%。
即:年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年)
地上物部分
1.已拆除和待拆除部分:
名稱
面積(平方米)
結構
成新
重置價(元/平方米)
估價額(元)
圍墻
357.68 
磚實砌
8
46.00
11445.76
廁所
16
磚木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
磚石棉瓦
7
200.00
6216.00
廢料棚
16
磚石棉瓦
7
200.00
2240.00
電焊間
14
磚墻瓦頂
9
390.00
4914.00
倉庫
28
磚混
9
390.00
9828.00
化驗室
28
磚混
9
390.00
9828.00
庫房
112
磚石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合計
66991.00
2.出租部分
二樓會議室建筑面積138.60平方米,樓面分攤占地69.30平方米,需出租給飛馬公司。
房屋部分:重置價 620元/平方米
小區配套 48元/平方米
商業網點 40元/平方米
合 計 744元/平方米
估計額=744×138.6=103118.40(元)
土地價額=69.3×267.23=18519.04(元)
二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44(元)
年租金額=121637.44×9%=10947. 37(元)
五、土地和二樓會議室總租金額:
年租金額=94807.86+10947.37=105755.23(元/年) 
六、評估日期
七、評估人簽字: 。www.laecpy.live>
2.(本題30分)土地資產評估報告
第一部分
一、委托評估方:××
二、受托評估方:××
三、評估目的
××廠作為獨家發起人,將其部分資產及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進入××股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。
四、評估依據
1.國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會聯合頒布的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》;
2.國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》(試行);
3.××廠的《國有土地使用證》:
五、評估對象
1.土地使用權面積:470955.31平方米;
2.建筑占地面積:307390.29平方米;建筑覆蓋率:65.27%;
3.建筑面積:268087.03平方米,平均容積率:56.92%;
4.用途:工業生產性用地;
5.開發狀況:五通一平熟地;
6.座落:xx。
六、評估價格類型
工業生產用地及相關經營、管理用地土地使用權股份價格。
七、評估價格年期
五十年國有土地使用權價格。

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