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土地估價師試卷(四)土地估價實務

[05-22 01:53:07]   來源:http://www.laecpy.live  估價實務基礎 - 土地估價師考試模擬題   閱讀:8946

概要:本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。 1.(本題20分)土地估價報告: 一、評估對象概況: ××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。 二、評估目的: ××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。 三、評估依據: 1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。 2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。 3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。 4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。 四、評估過

土地估價師試卷(四)土地估價實務,標簽:題庫,真題下載,http://www.laecpy.live
本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。 
    1.(本題20分)土地估價報告:
    一、評估對象概況:
    ××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。
    二、評估目的:
    ××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。
    三、評估依據:
    1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
    2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。
    3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。
    4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。
    四、評估過程:
    土地部分
    1.征地成本費:
    根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米
    2.三通一平費用:86.00元/平方米
    3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)
      開發周期為24個月,銀行貸款月利息為1%。
    4.正常利潤額:175.46×15%=26.32(元/平方米)
    5.地段差價=70.00×修正系數=70.00×0.935=64.45(元/平方米)
      因該地位于我市一等二級地區,取修正系數為0.935。
    6.單位地價:267.23元/平方米
    7.年租金額:
      年純收益(年租金額)=地價×還原利率
      根據我市銀行存款利息以及債券投資利率,確定還原利率為9%。
      即:年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年)
    地上物部分 
    1.已拆除和待拆除部分:
名稱
面積(平方米)
結構
成新
重置價(元/平方米)
估價額(元)
圍墻
357.68
磚實砌
8
46.00
11445.76
廁所
16
磚木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房 。www.laecpy.live>
44.4
磚石棉瓦
7
200.00
6216.00
廢料棚
16
磚石棉瓦
7
200.00
2240.00
電焊間
14
磚墻瓦頂
9
390.00
4914.00
倉庫
28
磚混
9
390.00
9828.00
化驗室
28
磚混
9
390.00
9828.00
庫房
112 
磚石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合計
66991.00
    2.出租部分
    二樓會議室建筑面積138.60平方米,樓面分攤占地69.30平方米,需出租給飛馬公司。
      房屋部分:重置價        620元/平方米
                小區配套      48元/平方米
                商業網點      40元/平方米
                合    計      744元/平方米
                估計額=744×138.6=103118.40(元)
      土地價額=69.3×267.23=18519.04(元)
      二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44(元)  。
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