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2016土《土地估價實務》模擬題(二)

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.laecpy.live  估價實務基礎 - 土地估價師考試模擬題   閱讀:8993

概要:第一部分 計算題共3題,各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果,計算結果保留兩位小數,地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。 一、某企業20xx年9月以有償出讓方式取得某地塊xx年使用權,面積1000平米,同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪,建筑物耐用年限為xx年,殘值率為5%,目前重置價格為2500元/平米,該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工,每月租金30元/平米,同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米,土地還原率為4%,房屋還原率為5%,每年需支付稅金20元/平米,管理費為同類租金的5%,年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在20xx年9月的價格。 二、某開發區土地總面積5000畝,已完成“七通一平”建設,公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發后需要評估出讓土地的底價,出讓土地使用年限為xx年。據測算,該開發區所在地征地費為15萬元/畝;土地開發費為10萬元/畝,土地開發周期為2年,第一年投資額占40%,各年內均勻投入,貸款季利率為2

2016土《土地估價實務》模擬題(二),標簽:題庫,真題下載,http://www.laecpy.live
第一部分 計算題  共3題,各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果,計算結果保留兩位小數,地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
  一、某企業20xx年9月以有償出讓方式取得某地塊xx年使用權,面積1000平米,同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪,建筑物耐用年限為xx年,殘值率為5%,目前重置價格為2500元/平米,該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工,每月租金30元/平米,同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米,土地還原率為4%,房屋還原率為5%,每年需支付稅金20元/平米,管理費為同類租金的5%,年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在20xx年9月的價格。
  二、某開發區土地總面積5000畝,已完成“七通一平”建設,公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發后需要評估出讓土地的底價,出讓土地使用年限為xx年。據測算,該開發區所在地征地費為15萬元/畝;土地開發費為10萬元/畝,土地開發周期為2年,第一年投資額占40%,各年內均勻投入,貸款季利率為2%;要求土地開發投資回報率和土地增值收益率均為20%,土地還原率確定為8%。請評估該開發區出讓土地的底價。
  三、某公司于20xx年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權,出讓年限為xx年,該地塊規劃為綜合,容積率為3。該公司于20xx年8月動工興建一座綜合樓。20xx年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款,請問可貸多少款?
  項目其他資料如下:
  1、該大樓1-3層為商鋪,建筑面積為5000平方米,上面為寫字樓。
  2、大樓開發周期預期為3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
  3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓,另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工,月租金為150元/平方米。其余用于對外出租,預計出租率為90%。
  4、據調查,目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元,同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米,寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中,管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%,稅金為租金的12%,保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為xx年,殘值率為3%。當地土地還原率為6%,綜合還原率為8%,銀行貸款利率為8%。
  第二部分 案例分析
  共1題,60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例,根據條件綜合分析回答有關問題。
  四、某城市擬對市中心區域進行舊城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地總面積為20000平方米。其中,宗地A為一舊住宅,土地總面積8500平方米;宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地,土地總面積7000平方米,土地現狀用途為工業,由于規劃限制,該企業計劃搬遷到城市郊區;宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地,土地總面積為1500平方米,除讓用途為商業,出讓年期為xx年,已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地,土地面積為3000平方米,出讓用途為商業性辦公用地,出讓年期為xx年,由于缺乏資金,該宗地已現值5年。
  上述四宗地由當地市土地儲備收購中心代表政府統一收購,經整理后按照規劃擬建成一商業中心,規劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據以上情況,回答下列問題:
  1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時,有人認為只要對房屋進行補償,不包括土地補償,請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確,并簡述理由;
  2、為保證企業甲的順利搬遷,市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償,試問:如以現狀用途的評估價作為補償依據,如何對該國有劃撥土地進行評估,請簡述評估思路;
  3、根據國家有關規定,市土地儲備收購中心在收購宗地C時,應對公司乙的土地使用權進行補償,請問:如何確定補償價格?
  4、根據法律規定,對宗地D應如何處置,并說明法律依據;
  5、該中心區域整理后,擬將土地進行公開出讓,請問可采用哪幾種方式出讓,并簡述不同出讓方式的基本特點;
  6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價,擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估,請問:
  (1) 該土地估價機構接受委托后,應按何程序進行評估;
  (2) 可以選用哪兩種方法進行估價,為此應收集哪些資料。第三部分 土地估價報告改錯題
  五、共1題,40分。本題包括一個土地估價技術報告,其中存在多處錯誤,請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的,得3分,最高得分40分,只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。

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